Alles, was Sie über Maklerprovisionen in der Schweiz wissen müssen
Die Maklerprovision kann beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie mehrere zehntausend Franken ausmachen. Umso wichtiger ist es, Vertrag, Leistung, Fälligkeit und Zahlungspflicht genau zu prüfen.
Kurz erklärt
Die Maklerprovision ist die Vergütung für den Immobilienmakler, wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung ein Kaufvertrag zustande kommt. In der Schweiz gibt es keinen einheitlichen gesetzlichen Prozentsatz. Entscheidend sind Maklervertrag, Auftraggeber, Erfolg, Leistungsumfang, Region, Objektart und die Frage, ob zusätzlich Auslagen oder Mehrwertsteuer geschuldet sind.
Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision, rechtlich oft Mäklerlohn genannt, ist die Vergütung für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Der Makler kann entweder eine Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags nachweisen oder den Vertragsabschluss aktiv vermitteln.
Bei Immobilien geht es meist um den Verkauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Renditeliegenschaft. Der Makler übernimmt je nach Auftrag Bewertung, Vermarktung, Inserate, Besichtigungen, Interessentenprüfung, Verhandlungen und Koordination bis zum Kaufvertrag.
Wichtig ist: Die Provision ist nicht einfach eine automatische Gebühr. Sie sollte vertraglich geregelt sein und setzt in der Regel voraus, dass der Kaufvertrag tatsächlich infolge der Maklertätigkeit zustande kommt.
Was gilt rechtlich in der Schweiz?
Der Maklervertrag ist im Schweizer Obligationenrecht als Mäklervertrag geregelt. Der Makler erhält den Auftrag, gegen Vergütung eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrags zu vermitteln. Der Mäklerlohn ist grundsätzlich verdient, sobald der Vertrag infolge Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist.
Wie hoch ist die Maklerprovision in der Schweiz?
In der Praxis wird die Maklerprovision häufig als Prozentsatz des Verkaufspreises vereinbart. Bei Wohnimmobilien sind je nach Region, Objekt und Mandat oft Grössenordnungen von rund 2% bis 3% des Verkaufspreises anzutreffen. Das ist aber kein gesetzlicher Einheitssatz.
Region
In grossen Städten, gefragten Agglomerationen und teuren Märkten können andere Ansätze üblich sein als in ländlichen Regionen.
Objektart
Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Luxusobjekt, Grundstück oder Renditeliegenschaft können unterschiedliche Vermarktungsaufwände verursachen.
Leistung
Bewertung, Fotografie, Inserate, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung und Verkaufsdokumentation sollten zur Provision passen.
Auch die Marktlage spielt eine Rolle. In einem Markt mit hoher Nachfrage und knappem Angebot kann ein Objekt schneller verkauft werden. In einem anspruchsvolleren Markt können Beratung, Positionierung, Vermarktungsdauer und Verhandlungsgeschick wichtiger werden.
Wer bezahlt die Maklerprovision?
| Situation | Typische Zahlungspflicht | Worauf achten? |
|---|---|---|
| Verkäufer beauftragt Makler | Häufig bezahlt der Verkäufer die Provision | Provision, Auslagen, Exklusivität, Laufzeit und Fälligkeit im Maklervertrag regeln |
| Käufer beauftragt Suchmakler | Käufer kann provisionspflichtig werden | Nur unterschreiben, wenn Leistung, Suchauftrag und Erfolg klar definiert sind |
| Doppeltätigkeit | Kann heikel sein, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird | Transparenz, Zustimmung und Interessenkonflikte klar regeln |
| Mehrere Makler beteiligt | Provision kann intern geteilt oder separat vereinbart werden | Verhindern, dass Verkäufer oder Käufer doppelt belastet werden |
| Kein erfolgreicher Verkauf | Normalerweise kein Mäklerlohn | Auslagenersatz oder Pauschalen nur bezahlen, wenn vertraglich vereinbart |
| Kauf nach Vertragsende | Nachwirkungsregeln können relevant sein | Interessentenlisten, Schutzfristen und Kausalität sauber dokumentieren |
Schritt-für-Schritt: So prüfen Sie eine Maklerprovision
- Klären, wer den Makler beauftragt: Verkäufer, Käufer oder beide Parteien.
- Provisionshöhe prüfen: Prozent, Mindesthonorar, Pauschale, Erfolgsbonus oder Kombination.
- Festhalten, ob die Provision inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen gilt.
- Leistungsumfang prüfen: Bewertung, Vermarktung, Inserate, Besichtigungen, Verhandlung und Verkaufsdokumentation.
- Fälligkeit klären: bei öffentlicher Beurkundung, Zahlung des Kaufpreises, Eigentumsübertragung oder anderer vertraglicher Regelung.
- Auslagenersatz prüfen: Werbung, Fotos, Drohne, Grundriss, Home Staging oder externe Gutachten.
- Exklusivität, Laufzeit, Kündigung und Nachwirkung des Maklervertrags verstehen.
- Bei Unsicherheit Vertrag vor Unterzeichnung rechtlich oder fachlich prüfen lassen.
Prüffragen: Ist die Maklerprovision fair geregelt?
Die folgenden Fragen helfen Eigentümerinnen, Verkäufern und Käufern, einen Maklervertrag sauber einzuschätzen.
Prüffragen zur Maklerprovision
1. Wer hat den Makler beauftragt?
2. Welche konkrete Leistung schuldet der Makler?
3. Ist die Provision als Prozent, Pauschale oder Kombination geregelt?
4. Gilt der Betrag inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer?
5. Welche Auslagen sind zusätzlich geschuldet?
6. Wann genau wird die Provision fällig?
7. Was passiert, wenn der Verkauf nicht zustande kommt?
8. Gibt es eine Exklusivität oder Sperrfrist?
9. Darf der Makler auch für die Gegenseite tätig sein?
10. Ist die Provision im Vergleich zu Markt, Objekt und Leistung angemessen?Konkrete Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Eigentumswohnung in Zürich
Ein Verkäufer beauftragt einen Makler mit der Vermarktung einer Eigentumswohnung. Vereinbart wird eine Provision in Prozent des Verkaufspreises. Entscheidend ist, dass im Vertrag klar steht, ob zusätzliche Kosten für Fotos, Inserate oder Dokumentation separat verrechnet werden und wann die Provision fällig wird.
Beispiel 2: Käufer mit Suchauftrag
Eine Käuferin beauftragt einen Makler, aktiv nach einem Haus in einer bestimmten Region zu suchen. In diesem Fall kann auch die Käuferin provisionspflichtig werden. Wichtig ist, dass Suchgebiet, Objektkriterien, Honorar, Fälligkeit und Erfolg klar definiert sind.
Checkliste: Maklervertrag vor Unterzeichnung prüfen
Häufige Fragen zu Maklerprovisionen in der Schweiz
Zusammenfassung
Maklerprovisionen in der Schweiz sind vertraglich und marktabhängig. Es gibt keinen einheitlichen gesetzlichen Prozentsatz, aber der Mäklervertrag regelt, wann ein Maklerlohn entsteht und welche Grenzen gelten. Käufer und Verkäufer sollten vor der Unterzeichnung genau prüfen, wer den Makler beauftragt, welche Leistung geschuldet ist, wie hoch die Provision ist, wann sie fällig wird und ob zusätzliche Auslagen oder Mehrwertsteuer anfallen. Eine faire Provision passt zu Objekt, Region, Aufwand, Verkaufspreis und tatsächlicher Maklerleistung.