Zweitwohnungen nach der Steuerreform: Welche Kantone greifen zu?
Ab 2029 fällt der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweitwohnungen weg. Kantone können dafür eine besondere Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen.
Kurz erklärt
Die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften ist ab 2029 eine neue Möglichkeit für Kantone. Sie soll helfen, Steuerausfälle zu kompensieren, wenn der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Zweitwohnungen nicht mehr besteuert wird. Besonders im Fokus stehen Tourismuskantone mit vielen Ferienwohnungen, etwa Graubünden, Wallis und Tessin. Ob und wie stark Eigentümer belastet werden, hängt aber von der kantonalen Umsetzung ab.
Was ist mit Zweitwohnungen nach der Steuerreform gemeint?
Als Zweitwohnung gilt in diesem Zusammenhang eine Liegenschaft, die nicht als Hauptwohnsitz dient, sondern überwiegend selbst genutzt wird. Dazu zählen Ferienwohnungen, Ferienhäuser, Wochenendhäuser oder andere Wohnobjekte, die Eigentümerinnen und Eigentümer für eigene Aufenthalte verwenden.
Bisher wurde auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften ein Eigenmietwert als Einkommen berücksichtigt. Mit dem Systemwechsel ab 2029 entfällt diese Besteuerung. Damit stellt sich für Kantone mit vielen Zweitwohnungen die Frage, wie sie mögliche Steuerausfälle kompensieren.
Was gilt ab 2029?
Ab dem 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum abgeschafft. Das betrifft nicht nur Erstwohnungen, sondern auch selbstgenutzte Zweitliegenschaften. Gleichzeitig erhalten die Kantone die Möglichkeit, eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen.
Welche Kantone greifen zu?
Sehr wahrscheinlich im Fokus
Tourismuskantone mit vielen Ferienwohnungen, hohen Zweitwohnungsanteilen und relevanten Steuerausfällen dürften die Objektsteuer besonders genau prüfen.
Politisch offen
Nicht jeder Kanton wird automatisch zugreifen. Entscheidend sind lokale Einnahmen, Immobilienstruktur, politischer Druck und die Belastung der Eigentümer.
Weniger betroffen
Kantone mit wenigen selbstgenutzten Zweitwohnungen oder geringerer fiskalischer Bedeutung könnten zurückhaltender sein oder auf eine neue Steuer verzichten.
Besonders naheliegend ist eine vertiefte Prüfung in Kantonen mit starkem Ferienwohnungsmarkt. Dazu gehören vor allem Graubünden, Wallis und Tessin. Ebenfalls beobachten sollten Eigentümer touristisch geprägte Regionen in Kantonen wie Bern, Waadt, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden, Glarus oder St. Gallen. Entscheidend ist aber nicht nur der Kanton, sondern oft auch die einzelne Gemeinde oder Region.
Tourismuskanton oder Stadtkanton: Wo ist die Steuer wahrscheinlicher?
| Aspekt | Tourismuskanton mit vielen Zweitwohnungen | Kanton mit wenigen Zweitwohnungen |
|---|---|---|
| Fiskalischer Druck | Höher, weil der Wegfall des Eigenmietwerts bei Ferienwohnungen stärker ins Gewicht fallen kann | Tiefer, wenn Zweitwohnungen nur eine geringe Rolle spielen |
| Politische Debatte | Wahrscheinlich intensiver, weil Gemeinden und Bevölkerung direkt betroffen sind | Eher geringer, sofern keine grossen Einnahmeausfälle erwartet werden |
| Eigentümerstruktur | Viele auswärtige Eigentümerinnen und Eigentümer möglich | Mehr Fokus auf Hauptwohnsitze und normale Wohnnutzung |
| Immobilienpreise | Hohe Ferienwohnungspreise können eine Steuer politisch attraktiver machen | Weniger Druck, spezifisch Zweitliegenschaften zu belasten |
| Umsetzung | Objektsteuer, Bemessung und Ausnahmen müssen sorgfältig definiert werden | Verzicht oder sehr zurückhaltende Lösung denkbar |
| Auswirkung auf Käufer | Laufende Kosten und Renditeannahmen sollten besonders genau gerechnet werden | Steuerrisiko kann geringer sein, bleibt aber abhängig vom kantonalen Entscheid |
Schritt-für-Schritt: So prüfen Käufer eine Zweitwohnung ab 2029
- Kanton und Gemeinde prüfen: Wie hoch ist der Zweitwohnungsanteil und wie touristisch ist der Standort?
- Abklären, ob der Kanton eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften plant oder diskutiert.
- Szenarien mit und ohne neue Steuer rechnen: Kaufpreis, Hypothek, Nebenkosten, Unterhalt und Nutzung.
- Klären, ob die Liegenschaft überwiegend selbstgenutzt, teilweise vermietet oder dauerhaft vermietet wird.
- Regeln zu Zweitwohnungen, touristischer Vermietung, Bewilligungen und Gemeindevorschriften prüfen.
- Langfristige Kosten wie Verwaltung, Stockwerkeigentum, Renovationen, Energie und Versicherungen einrechnen.
- Bei Finanzierung mit Hypothek prüfen, wie eingeschränkte Schuldzinsenabzüge und neue Objektsteuer zusammenspielen.
- Vor dem Kauf Steuerberatung im Standortkanton einholen, nicht nur am Wohnsitzkanton.
Prüffragen: Was bedeutet die Reform für meine Zweitwohnung?
Die folgenden Fragen helfen Eigentümerinnen, Käufern und Beraterinnen, die neue Lage ab 2029 einzuschätzen.
Prüffragen zu Zweitwohnungen nach der Steuerreform
1. In welchem Kanton und in welcher Gemeinde liegt die Zweitwohnung?
2. Wird die Liegenschaft überwiegend selbst genutzt oder regelmässig vermietet?
3. Plant der Kanton eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften?
4. Wie hoch könnten Bemessungswert und Steuersatz ausfallen?
5. Gibt es kommunale oder kantonale Unterschiede für Ferienwohnungen?
6. Wie stark fällt der bisherige Eigenmietwert im Vergleich zu einer neuen Objektsteuer ins Gewicht?
7. Welche Abzüge entfallen ab 2029 bei selbstgenutztem Wohneigentum?
8. Wie verändern sich laufende Kosten, Rendite und Tragbarkeit?
9. Gibt es Einschränkungen bei touristischer Vermietung oder Zweitwohnungsnutzung?
10. Ist der Kauf auch mit zusätzlicher Objektsteuer langfristig sinnvoll?Konkrete Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Ferienwohnung in Graubünden
Eine Käuferin interessiert sich für eine Ferienwohnung in einer bekannten Bündner Tourismusgemeinde. Der Eigenmietwert fällt ab 2029 weg, doch der Kanton könnte eine Objektsteuer prüfen. Vor dem Kauf rechnet die Käuferin deshalb nicht nur Hypothek und Nebenkosten, sondern auch ein Steuerszenario für Zweitliegenschaften ein.
Beispiel 2: Zweitwohnung im städtischen Umfeld
Ein Eigentümer besitzt eine kleine Zweitwohnung in einem Kanton mit geringerer touristischer Prägung. Der Druck zur Einführung einer Objektsteuer kann dort tiefer sein. Trotzdem bleibt offen, wie der Kanton die Reform umsetzt. Auch hier lohnt sich eine Prüfung der künftigen Steuerregeln, bevor renoviert, verkauft oder gekauft wird.
Checkliste: Zweitwohnung nach der Steuerreform richtig beurteilen
Häufige Fragen zu Zweitwohnungen nach der Steuerreform
Zusammenfassung
Die Steuerreform ab 2029 verändert die Rechnung für Zweitwohnungen deutlich. Der Eigenmietwert fällt auch bei selbstgenutzten Ferienwohnungen weg, doch Kantone können dafür eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen. Besonders im Fokus stehen Tourismuskantone mit vielen Ferienwohnungen, vor allem Graubünden, Wallis und Tessin. Ob Eigentümer stärker, gleich oder sogar weniger belastet werden, hängt von der kantonalen Umsetzung ab. Käuferinnen und Käufer sollten deshalb vor dem Erwerb einer Zweitwohnung immer den Standortkanton, die Gemeinde, die geplante Nutzung und mögliche Steuerszenarien prüfen.